Estratégias judiciais para a cobrança das despesas dos condomínios: este foi o tema central do Encontro PQE (Programa Qualidade Essencial) do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), realizado na sede de Sorocaba, em 13/6. Para discutir a questão, foram convidados o diretor da vice-presidência de Gestão Patrimonial e Locações do Sindicato, Jaques Bushatsky, e o diretor de Legislação da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Sindicato, Juraci Baena Garcia.
Bushatsky, que também é coordenador geral do PQE, comparou a difícil tarefa de cobrar os condôminos à compra de um iPhone. “Quando compramos um iPhone, temos de ler o manual e conhecer as regras de uso para poder manusear o aparelho. O mesmo acontece quando cobramos um morador inadimplente: é necessário conhecer toda a legislação, antes de tomar qualquer atitude”, explicou.
Ele informou que o primeiro passo para agilizar a cobrança é saber de quem cobrar. De acordo com o Código Civil, existem três opções: proprietário (Art. 1336 – I), possuidor (Art. 1333 “in fine”) e adquirente (Art. 1345). O segundo passo é selecionar a melhor alternativa de cobrança: negociação, câmara de mediação ou os setores de conciliação prévia criados por Tribunais de Justiça. A cobrança judicial é o último recurso, ao qual se recorre quando todas as tentativas anteriores falharam. No entanto, essa opção tem sido cada vez mais utilizada, motivo pelo qual a quantidade de ações de cobranças de despesas de condomínio cresceu 34% no primeiro trimestre de 2012, em comparação ao mesmo período de 2011.
“O problema é que um único processo pode levar entre sete e 10 anos para ser concluído”, apontou o advogado. Para enfrentar a burocracia legal, algumas alternativas têm sido pensadas, entre elas afastar o efeito suspensivo das defesas e dos recursos oferecidos pelo devedor, permitindo a imediata execução da sentença – sob responsabilidade do credor -, obviamente sem vedar o direto de rediscussão em instâncias superiores, o que depende de nova lei. Outra possibilidade é preconizar o uso da “antecipação da tutela”. Bushatsky afirmou que a lei admite tal antecipação quando o pedido do autor se mostre incontroverso. “E, em cobranças de rateios de condomínio, essa certeza existe em quase 100% dos casos, conforme demonstram as reiteradas decisões judiciais. Logo, pode ser dito que o direito de se cobrar nesses moldes é incontroverso”, justifica Bushatsky.
A origem do problema
Para o diretor de Legislação Juraci Baena Garcia, os problemas de pagamento surgem, principalmente, quando as despesas são rateadas. “O problema da inadimplência no Brasil é cultural, pois sempre há um número reduzido de pessoas que realmente abusam, pois sabem que no final tudo será dividido e, consequentemente, existe outro grupo que se sente lesado, pois considera os valores do rateio indevidos”, esclareceu.
Para Juraci, o principal erro que ocorre é o “jogo do empurra-empurra” entre síndico, administradora e condôminos. Para ele, a melhor maneira de se resolver essa questão seria por meio de leis mais rigorosas, que efetivamente mudassem a cultura da inadimplência no País. “Hoje, a multa de 2% é praticamente nula. Além disso, o morador continua utilizando todos os serviços do condomínio, exceto votar nas Assembleias. Isso não basta”, concluiu.